국토교통부 건축투자 활성화대책 발표(15년7월9일)

건축투자 활성화대책 발표

국토교통부는 15년 7월9일 대통령 주재 제8차 무역투자진흥회의를 통해 '노후건축물 정비 촉진 등 건축투자 활성화 대책'을 발표하였습니다.

이번대책은 건축물 노후도가 급속히 증가하고 있으나 인구정체,부동산 가격상승 기대감 약화로 노후 건축물 재건축 및 리모델링 사업이 부진한 문제를 해소하기 위한 것입니다.

이번에 발표한 건축투자 활성화대책은 사업성제고를 위한 건축규제개선과 과감한 인센티브,리뉴얼 자금융자 및 컨설팅 지원,새로운 건축시장 발굴등을 포함하고 있으며 이번대책을 통해 연간 2.2조원 규모의 신규투자 효과와 도시기능.경관.안전 개선 및 건축수요를 확대하는 효과가 있을것으로 전망하고 있습니다.

건축투자 활성화대책 내용

1.소규모 정비방식 다양화

⑴결합건축제도 도입

노후건축물 재건축 사업성 제고를 위해 대지별로 적용되는 용적률 기준을 건축주간 자율협의를 통해 대지간 조정할 수 있는 결합건축이 허용됩니다.(15년 4/4분기, 건축법개정)

예를 들면, 서울 준주거 지역의 경우 용적률이 400%까지 가능하나, 이면도로와 전면도로의 임대료 차이 등을 고려하여 용적률을 조정하여 적용할 수 있습니다.

다만, 기반시설 부족문제, 경관문제 등이 없도록 용적률이 법정 기준대비 20%이상 조정되는 경우에는 건축.도시위원회 공동심의를 거쳐야합니다. 또한 용적률 조정 내용은 승계되므로 그사실을 누구나 알 수 있도록 대상 소유자들은 건축협정을 체결하여야 하고, 용적률 조정 내용은 건축물 대장에 등재된다.

결합건축은 중심상업지구, 역세권 및 뉴타운 해제지구 등에서 시행될 예정이며, 인접한 대지간에서 적용이 가능합니다. 잠실지역에 시뮬레이션 결과 용적률 20%결합시 사업성이 약 9% 향상되는 것으로 나타났습니다.

⑵건축협정제도 활성화

건축협정제도 활성화를 위해 용적률 완화 20% 등 인센티브 확대,합의요건 완화 등이 추진됩니다. 소유자가 공유지분자인 경우 현재는 공유지분자 전원의 합의가 필요하나 앞으로는 공유자 4/5이상의 동의만 있어도 됩니다.

국토부에서 시범사업 성과,건축협정 가이드라인을 건축주와 지자체 공무원에게 전파하고, 지자체별로 건축협정 유망지발굴, 정보안내 등의 역할을 하는 전담 지원기구를 설치하게 됩니다.

⑶구시가지 기존건축물 건축기준 완화

건축법 시행(62년)전 조성된 명동.인사동거리 등은 건폐율이 100%에 근접하여 현행기준에 따라 재건축할 경우 건물규모가 대폭 축소되어 재건축이 사실상 곤란하므로, 건축기준을 현실적으로 지키기 어려운 거리는 특별가로구역으로 지정하여, 전면도로폭의 기준,인접대지로부터의 거리 등 건축 기준을 완화할 예정입니다.

특별가로구역은 국토부장관과 허가권자가 지정할 수 있으며, 국토교통부는 민간제안을 받아 지자체의 적극적인 구역선정을 유도할 것이며, 필요한 경우 직접 지정도 추진할 계획입니다.

2.방치건축물 사업 재개 지원

용적률 완화 등 인센티브 마련 및 지방세 감면, 권리관계 조정, LH의 사업대행자 지정 등을 통해 방치건축물 사업재개 지원예정입니다. 전국에 공사중단되어 방치된 건축물이 949동에 달하나, 사업성 부족과 권리관계가 복잡하여 사업재개가 어려워 경관문제와 안전문제가 해결되지 않고 있습니다.

공사중단 건축물 해소를 위해 공공기관을 사업대행자로 투입하며, 사업성제고를 위해 용적률 인센티브.용도변경 허용과 사업기간 동안 취득세와 재산세 감면 등 인센티브를 부여할 예정입니다.

3.공공건축물 리뉴얼 활성화

공공건축물이 노후화되고 있으나, 재원부족으로 리뉴얼이 지연되는 문제와 공공건축물내 민간 편의시설이 부족한 문제를 해소하기 위해, 제도개선을 통해 민간투자를 활용한 "행정시설+주민커뮤니티시설+상업시설"의 복합개발을 적극 활성화할 계획입니다.

4.노후건축물 등 안전진단 강화 및 건축관련 안전산업 육성

⑴노후공동주택 정비 및 안전취약 건축물 점검

안전진단 결과 사용제한.사용금지 조치된 노후공동주택을 도시정비법상 지정개발 대상으로추가예정.

현재는 천재지변시 정비사업 시행인가 2년 지연등의 경우만 가능하나, 앞으로는 안전진단 결과 D급(사용제한),E급(사용금지)받은 경우도 지정개발이 가능하며, 조례의 용적률 기준을 법정 상한까지 완화할 수 있습니다.

⑵건축관련 안전산업 활성화 기반 마련

소방설비 설치 기업에 대해 저리융자를 하는 안전설비투자펀드의 지원대상에 '노후건축물 리뉴얼 투자'를 추가하여 건축물 리뉴얼에 5천억이상 지원예정입니다. 또한 주택도시기금에서 도시재생활성화 지역내 주택뿐 아니라 노후건축물을 리뉴얼하는 경우도 장기.저리 융자 지원을 추진할예정입니다.

5.건축관련 법.제도 정비

⑴부유식 건축물 제도화

소득수준 증가,건축기준의 발달 등에 따라 부유식 건축물 수요는 증가하고 있으나 인허가 절차.안전기준 등 법규상 기준이 불명확하여 사업추진의 곤란한 상황이므로 부유식 건축물의 법적지위를 명확히 하고, 건축기준 등을 마련할 계획입니다.

⑵건축물 복수용도 허용 등 규제개선 및 관리시스템 마련

건축주가 복수용도 신청시 안전기준.입지기준 등을 모두 만족하는 경우 건축물대장에 복수용도 기재를 허용합니다.

예시:(현행)기숙사->(개선)기숙사+숙박시설(방학기간 활용)

      (현행)연수원->(개선)연수원+숙박시설(주말기간 활용)

건축물은 1건물 1용도가 원칙이므로, 그동안 건축물을 탄력적으로 활용하는데 한계가 있었으나, 복수용도가 허용되면 계절별, 요일별, 수요별로 탄력적인 적용이 가능해집니다.

건축투자활성화대책 기대효과

국토부는 이번 건축투자 활성화 대책을 통해 연간2.2조원 신규투자 창출 등 경제적 효과 이외에도 국민안전이 제고되고,건축행정 서비스의 질도 크게 향상될 것으로 기대하고 있습니다.

오늘 발표된 대책들은 민.관 의견 수렴을 거쳐 구체적 실행방안을 마련하여 최대한 속도감 있게 추진하고, 부처간 협업이 필요한 과제에 대해서는 협의채널을 가동하여 차질없이 실행해나갈 계획이라고 합니다.