매매가대비 전세가율이 점점 높아지면서 전세를 원세로 돌리는 임대차 계약이 점점 늘고있는 상황입니다. 집주인의 입장에서 보면 초저금리시대에 월세수익을 받아야좋은것이고 세입자도 전세금은 큰돈이 들어가기때문에 월세계약을 하는추세인데요. 요즘 오피스텔이나 소형아파트 등으로 주택임대소득을 얻으려는 분들이 많아지고있습니다. 오늘은 이와관련한내용을 살펴보도록 하겠습니다.

주택임대소득세와 비과세혜택 연장내용

먼저 주택임대사업을 하시고계시거나 하시려는 분들은 올해까지 연간2천만원이하의 주택임대소득은 면세가된다는것을 알고계실텐데요. 그래서 작년에 연간 2천만원이하의 주택임대소득을 받았다면 올해 종합소득세 신고의 의무가없습니다.

하지만 주택임대소득이 연간 2천만원이 넘어간다면 받은 임대소득 전체가 종합과세대상이 되기떄문에 다른종합소득과 합산해서 세금을 내야해 세금부담비용이 커지게되죠

그래서 절세방법으로 보증금을 올려서 월세를 연2천만원 이하로 받도록 조정하는방법을 많이 이용하셨는데요. 만약에 2주택자시라면 전세보증금은 임대료계산에 합산되지않으므로 보증금을 높이고 월세를 약간낮춰 연간 2천만원이하로 받게 된다면 주택임대소득세가 전혀 없게되는것이죠

연간주택임대소득이 2천만원이 넘는다면 세금을 내야하지만 간단하게 보증금조절로인해 전혀 세금을 내지않게하는 절세방법인데요. 아까 말씀드렸듯이 원래 2천만원이하 주택임대소득 비과세는 올해까지만 해당되었고 2017년부터는 2천만원이하 임대소득에 대해서도 분리과세로 납부하게바뀔예정이었습니다.

하지만 얼마전 주택임대차시장 안정을 위해 연 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 소득세 비과세를 2018년12월31일까지 연장하는내용이 확정되었습니다. 현재는 주택임대비과세를 받기위해서 1주택소유자의 임대소득(9억원초과주택제외)과 2천만원이하의 주택임대소득은 비과세하고있습니다.

또한 전세보증금 간주임대료 관련 3주택여부계산시에 소형주택을 제외하는 특례도 2018년 12월 31일까지 연장되는데요. 현행 소득세법상 거주자가 3주택이상을 소유하면서 주택과 부수토지를 임대하고 받은 보증금의 합계약이 3억을 초과하는경우 초과분의 60%에 대한 이자상당액만큼을 총수입금액에 산입하도록 하고있고 이때 주택수 계산시 구분등기되지않은 다가구주택은 1개주택으로 보고, 배우자 소유주택은 합산해 계산합니다.

그리고 이번에 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면은 2019년 12월31일까지 연장되었습니다. 현재 특례제한법으로 85제곱미터이하및 기준시가 6억원이하의 소형주택 3호이상을 4년임대한경우 올 연말까지 발생한 소득에 대해 소득세의 30%를 감면하는제도를 두고있습니다.

이렇게 주택임대소득세와 관련한내용이 연장되게되는데요. 이와같은 세제지원을 받기위해선 주택임대사업자로 등록하고 임대주택 소재지 관할 세무서에 주택임대사업자 등록을 해야한다는점 참조하시면되겠습니다.

또다른 절세법으로 만약 주택2채이상이며 연간주택임대소득이 2천만원을 훌쩍 뛰어넘는다면 배우자에게 주택을 증여하는것을 생각해볼수있습니다. 현재 배우자에게는 10년간 6억원까지는 증여공제를 활용해 증여세없이 증여할수있기때문입니다.

증여를 통하여 임대소득이 남편,아내 각각 낮아지고 주택임대소득세가 개인당 반으로 줄어들어서 연간2천만원이하로 조절한다면 비과세혜택을 받을수있습니다.

이상 주택임대소득세 절세방법과 비과세혜택연장내용에 대해 살펴보았습니다. 주택임대사업시에는 사업자유무, 자금운용기간, 임대목적등 여러가지를 고려하시고 투자를 하시는게 좋고 절세방법까지 미리파악하고 투자한다면 저금리시대에 확실한 대안이 될것으로 보입니다.