정부는 2013년 4.1 일 서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책을 내놓았습니다.

세제,금융,공급,규제개선 분야를 망라한 이번 4.1부동산 대책은 공급물량의 감소,주택구입자들을

위한 세제혜택, 생애최초주택구입자를 위한 세제및 금융혜택, 하우스푸어정책 등 굵직한내용들이

포함되어있습니다. 침체된부동산시장을살리기위해 각 부처간 칸막이를 허물고 발표된 박근혜정부의

 4.1부동산정책에 대해 자세하게 알아보겠습니다.

4.1부동산대책,부동산대책,4.1부동산대책 내용

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정부의 현재의 주택시장평가

정부는 08년 이후지속된 주택가격하락이 11년부터는 심화되었다고 발표하며 주택거래가 

극도로위축되고 주택구입수요가 전세로대거전환되면서 전세가격 불안이 지속되고 있는상황

이라고 발표하였습니다. 집을 가진분들은 집을팔려고 해도 팔리지가 않고 집이 없는 

서민들은 높은 전세값때문에 집구하기가 어려우며 과도한 대출금 상환으로 

가계운용에 어려움이 초래되고 많은 가구가 경매위기로 내몰리고있다고 발표하며 

이번4.1부동산대책의 배경을 설명하고 있습니다. 또한 주택가격상승기에 도입된 

수요억제-공급확대 정책기조가 시장위축기에도 지속됨에 따라 

수급불균형으로 인한시장침체가 가속된다고평가하였습니다. 

내용이 많은 만큼 정부에서 발표한 표를 보면서 알아보겠습니다. 

서민․중산층 주거안정
주택시장 정상화						하우스․렌트푸어 지 원		보편적 주거복지
공 급	․공공분양주택 축소 ․민간주택 공급조절					하우스푸어 ․프리워크아웃 ․대출채권, 보유지분매각 ․임대주택 리츠   렌트푸어 ․목돈 안드는 전세 ․전세자금 지원		임대 주택	․수혜자중심으로 전환 ․도심내 공공임대 확대
수 요	․생애최초구입자 지원확대 ․주택구입자지원 강화 ․민간임대시장 활성화 ․과도한 규제 정비 등							수요 지원	․주택바우처 도입 ․대학생, 신혼부부 등생애주기별지원 강화 ․공공임대주택 관리의 공공성 강화

1.주택공급물량 조절

공공주택의 분양물량을 기존 연7만호에서 2만호 이하로 축소하되, 시장여건에 따라 탄력적으로

공급하여 수급조절기능을 강하화겠다는 방침입니다. 그동안 공급을 늘려 문제를 해결해왔던 과거와는

달리 공급물량을 줄이겠다는 점이 눈에 띠는데요 정부는 수도권그린벨트내 신규 보금자리지구 지정을

중단하겠다고 합니다. 사실상 그동안 저렴하게 공급받았던 보금자리지구아파트가 없어진다고 보면되겠네요.

또한 현재 추진중인 개발지구의 사업계획을 조정하여 공급물량 및 시기등을 조절하며 원룸형 도시형생활주택에대한 공급도 적정수준으로 조정한다고 합니다. 

2.세제·금융·청약제도 개선을 통한 유효수요 창출

가.생애최초 구입자 등 실수요자 지원강화

1)생애최초 주택구입시 취득세 한시면제(지방세특례제한법 개정)

부부합산 7천만원이하 가구가 면적에 관계없이6억이하 주택 구입시 취득세 전액면제(국회 상임위 통과일로부터 연말까지 한시적용)

2)주택기금의 생애최초 주택구입자금 지원강화

기금지원규모를 대폭확대하여 소득요건을 상향 조정하고 지원금리도 인하하되 주택면적별로 차등적용하겠다는 내용입니다.

< 현 행 >			< 개 선 >
면적 소득	85㎡이하	⇨	면적․가액 소득	60㎡/ 3억이하	60∼85㎡/ 6억이하
부부합산  5.5천만원	3.8.%		부부합산 6천만원 이하	3.3%	3.5%

또한 생애최초 주택구입자금에 대해서는 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용하고, LTV도 70%로완화하며30년 분할상환 대출을 신설하여 상환부담을 완화하고 소비자의 선택권을 확대한다는내용이네요.

3)무주택자의 주택구입자금 지원 강화

85㎡이하,주택가격6억이하의 주택 또는 현재 임차로 거주중인 주택을 구입하는 무주택자(연소득6천만원 이하)에게 생애최초 수준(3.5%)의 자금 지원

근로자, 서민 주택구입자금의 금리(4.3%->4.0%) 인하 및 소득요건(부부합산 연소득 4천만원->4.5천만원)완화

나.주택구입자에 대한 지원 강화

1) 연말까지 주택구입시 양도세 한시 감면(조세특례제한법 개정)

(대상주택) 금년말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택

6억이하 신규,미분양주택 및 1세대 1주택자(일시적2주택자 포함)가 보유한 85㎡또는 6억이하 기존주택을구입하는경우

(감면내용) 취득후 5년간의 양도소득 세액 전액 면제

(특례)종전 보유주택 양도시 신규 구입주택은 주택수 산정에서 제외

2)주택 거래시 과도한 세부담 완화

-부동산시장 과열시 도입되었던 다주택자 양도세 중과(50~60%)제도를 폐지하고 기본세율로 과세(소득세법개정)

-1년내 주택 단기양도는 50%->40%로, 2년내 단기양도는 40%->기본세율로 과세(소득세법 개정)

-법인의 부동산 양도소득에 대한 일반법인세 외 추가과세(30%)제도를 폐지

3)청약가점제 적용 축소 등 청약제도 개선(주택공급규칙 개정)

-민영주택 청약가점제 적용대상을 85㎡이하로 축소하고, 적용비율도 현행 75%->40%로 완화

-주거수준 상향 등 주택 교체수요를 지원하기 위해, 유주택자에게도 가점제 청약 1순위 자격 부여

*가점제 청약1순위:(현행)입주자저축 1순위인 무주택자->(개선)입주자저축 1순위 무주택자+1주택이상소유자

-85㎡초과 민영주택 분양시 채권입찰제 폐지

다.시중 여유자금을 활용한 민간임대시장 활성화

1)기업형 임대사업자의 토지매입비,임대관리 부담 완화

2)민간주택이면서도 임대료 인상 규제 등 공공성을 갖는 '준 공공임대주택'을 신설하여 세제혜택부여

라.시장과열기에 도입된 과도한 규제 정비 등

1)시장과열기에 도입된 과도한 규제개선 지속 추진

-분양가상한제는 시장상황에 따라 지정,해제할 수 있게 신축적으로 운영하는 방안추진

2)규제완화를 통한 주택정비사업 활성화(도시및주거환경정비법 개정)

-소형주택 공급 확대를 위하여,조합원에게 기존주택의 전용면적 범위내에서 2주택 공급을 허용

3)노후 아파트 주거환경 개선, 주민생활 불편해소, 장수명화 유도등을 위해 리모델링규제개선

-15년이상 경과된 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위내에서 수직증축 리모델링을 허용하는

방안 강구

3.하우스푸어 및 렌트푸어 지원방안

(1)하우스푸어 지원방안

가.주택보유 희망자:채무조정 활성화, 대출채권 매각제도

1)금융권,신복위를 통한 채무조정 : 연체유려,장,단기 연체자

2)자산관리공사(캠코)를 통한 부실채권매입 : 3개월이상 연체차주

3)주택담보대출채권 매각제도 : 원리금 상환이 어려운 정상 차주

나.주택매각 희망자 : 임대주택 리츠에 매각

주택 소유자가 여건에 따라 주택(또는 주택지분 일부)을 리츠에 매각하고, 해당주택을 임차하여

거주하는 방식

<임대주택 리츠개념도>

리츠의 수익성 확보를 위해 리츠가 취득하는 주택 또는 지분에 대해 종부세 감면, 취득세 면제, 재산세 

최저세율 부과

다. 50세이상 은퇴자 : 주택연금 사전가입제도

주택연금 가입연령을 60세->50세로 낮추어 주택연금 일부를 일시금으로 받아 부채상환에 활용토록 

제도개선

(2)렌트푸어 지원방안:목돈안드는 전세

가.목돈 안드는 전세:집 주인 담보대출 방식

대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달

->대출금리 인하

(적용대상)실거주용 주택을 임차하는 부부합산 연소득 6천만원 이하 무주택세대주로서 전세보증금

3억원 이하(지방2억원 이하)

나.목돈 안드는 전세:임차보증금 반환청구권 양도방식

금융기관이 보증금 반환청구권을 양도받은 경우, 우선변제권을 부여하여 전세대출의 담보력 강화

->대출금리 인하,대출한도 확대

(적용대상)주거용 주택을 임차하는 부부합산 연소득 6천만원 이하 무주택세대주로서 전세보증금

3억원 이하(지방2억원 이하)

다.주택기금을 통한 저리대출 확대

소득요건을 500만원상향(현 부부합산 4->4.5천만원)하고, 대출한도를 현실에 맞게 상향

(현 8천만원->수도권 1억원, 지방 8천만원)

지원금리도 현행 3.7%에서 3.5%로 하향 조정

4.서민 주거복지 강화방안 : 보편적 주거복지 실현

1.공공주택 연 13만호 공급

계획기준을 준공으로 전환하여 공공주택 연 13만호 공급

<공공주택 공급계획>

-임대주택은 건설(7만)과 매입,전세방식(4만)을 합하여 연 11만호,분양주택은 최근시장여건 등을

감안하여 연 2만호 공급

2.행복주택 공급계획

(개념)철도부지, 유휴 국,공유지, 미매각 공공시설용지 등 도심내 공공이 보유한 저렴한 토지를 활용하여

임대주택을 공급

(공급물량)향후 5년간 총 20만호를 공급

(입주대상)공급물량 중 80%를 신혼부부, 사회초년생, 대학생 등 사회활동이 왕성한계층(60%)

과 주거취약 계층(20%)에 우선 공급

3.맞춤형 주거비 지원강화

가.저소득층 월세부담 완화 : 주택바우처 도입

-(개념)소득 대비 월 임대료 부담이 큰 저소득가구를 대상으로 월임대료의 일부를 재정을 통해 지원

나.생애주기별 주거지원 강화

다.공공임대주택 관리의 공공성 강화

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가장화두가 되었던 5년간양도세감면 혜택이 6억이하 또는 85㎡로 결정이 됨에따라 혜택을 볼 수 있는

미분양 아파트같은 경우 계약율이 높아지고 있다고 하네요. 내용이 굉장히 많은 이번 4.1부동산 대책은주택시장 활성화를 위해 정부가 굉장히 고심하여 내논대책이라는 생각이 듭니다. 경기침체가 계속되는가운데 이번4.1부동산대책으로 조금이나마 부동산 경기가 살아나 다주택자나 실수요자 및 서민들이 만족할 만한 정책으로 평가받기를 기대해봅니다.