전세금이 매매가에 육박할 정도로 치솟은 가운데 세입자와 집주인간에 전세보증금 반환소송이 급증하면서 '깡통전세 주의보가' 다시 고개를 들고 있습니다. 대법원에 따르면 보증금관련 소송은 2011년 5712건, 2012년 6478건, 2013년 7506건으로 매년 크게 늘고 있습니다.

전세가가 급등한 지난해에는 8000건을 크게 넘어섰는데요. 글로벌금융위기이후 최대수준인 셈입니다.

과거에도 전세보증금 관련 소송이 급증한 때가 있었는데요. 바로 1997년IMF사태와 2008년 글로벌 금융위기때 입니다. 집값이 폭락하면서 집주인들이 보증금을 돌려주지 못한이유인데요.집값이 폭락하고 있지는 않지만 그때와 비슷하게 관련소송이 늘고 있습니다.

문제는 전세수요가 늘면서 전세구하기가 힘들어지고 집주인은 전세금을 더 올리는 추세여서 이른바 '전세버블'이 더 커지고 있다는 점인데요. 세입자 입장에선 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 소송,강제경매,압류 라는 절차외에는 다른대안이 없습니다.

또한 현재는 전세값이 매매값의70%를 넘어서는 시점에서 경매절차를 밟아 집을 매각한다고 해도 낙착가율을 감안하면 보증금을 전액회수가 힘들 가능성이 큽니다. 부동산 거래시 집주인의 부채상환능력이나 신용도를 알길이 없기때문에 집주인 재정 상태가 부실해지면 세입자에게 불똥이 튈수도 있는 상황이 올수도 있습니다.

전세값의 고공행진은 앞으로도 기세가 꺽이지 않을 거 같습니다. 이럴때일수록 세입자가 위의 문제처럼 보증금을 떼이는 일이 없게 미리 준비를 해야되는데요. 깡통전세시대에 보증금 안전하게 지키는 법에 대해서 알아보겠습니다.

1.계약전

등기부등본확인

전세계약전에는 담보대출.근저당 설정 등 파악을 할 수 있는 등기부등본을 열람하는게 필수입니다. 만약 집이 경매로 넘어갔을 경우 배당순위에서 세입자가 은행보다 후순위로 밀리기 때문에 전세금을 100%로 못받을 경우가 생길수도 있기 때문입니다. 융자+전세금이 집값시세의 70%가 넘는다면 과감히 계약을 포기하시는게 낫습니다.

2.계약후

이사와 동시에'전입신고+확정일자'하기

입주후에 바로 할일은 주민센터에가서 전입신고와 확정일자를 받는 일입니다. 간혹 악덕 집주인들은 세입자가 전입신고를 하루이틀미루는사이에 근저당을 설정해버리는 경우도 있습니다. 주택임대차보호법상 주택인도.전입신고.확정일자의 세가지 요건을 갖춰야만 임차인에게 보증금을 우선 변제할 수 있는 권리를 인정합니다.

3.계약만료시

집주인에게 갱신거절의사 전달

전세기간만료가 다가왔다면 최소 한달 전까지는 집주인에게 계약갱신거절의사를 전달하여야합니다. 주인과 직접통화를하거나 문자내용을 보관해놓는것이 좋습니다. 집주인의 재정상태가 괜찮다면 다행이지만 집주인의 재정이 안좋아져 보증금을 못받는경우가 있기때문에 계약기간이 끝났을때는 보증금을 돌려달라는 내용증명을 보낸후 관할법원에 임차권등기명령을 신청합니다.

만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 집주인을 상대로'지급명령'을 신청하거나 '임대차보증금반환소송'을 해야합니다. 이건 최악의 경우이긴 하나 소중한 전세보증금을 지키기위해서는 꼭필요한 일입니다.!!!

이상 깡통전세 시대에 보증금 안전하게 지키는법에 대해서 알아 보았는데요. 가급적이면 높은 전세값으로 세들어사는거보다 보증금+월세 개념으로 보증금을 낮추면 전세값이 떼일염려가 조금을 줄어듯 것으로 생각됩니다.

또한 집주인의 재정상태를 알기 힘들기 때문에 위에서 얘기한 계약시,계약후,계약만료시 해야할 상황을 잘 기억하셨나가 혹시라도 발생할지 모르는 상황에 미리미리 대비하여서 내 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다.